Rénover sa maison en Seine-Saint-Denis : étiquettes, PLUi et aides locales

Mis à jour le 27 septembre 2026 · sources officielles en bas de page

Sur les 35 210 DPE de maisons enregistrés en Seine-Saint-Denis depuis juillet 2021, 53,7 % sont classés E, F ou G. Le même calcul donne 42,5 % pour l’ensemble de l’Île-de-France. L’écart est encore plus net en bas de l’échelle : 29,9 % de F ou G dans le 93, contre 21,2 % dans la région.

Ces chiffres décrivent des DPE, pas toutes les maisons. Un DPE est établi à la vente, à la location ou pour une aide, et un même logement peut en avoir plusieurs.

Des pavillons plus anciens qu’ailleurs en Île-de-France

Le département compte 151 805 maisons occupées en résidence principale, soit 22,5 % des résidences principales (26,3 % en Île-de-France, INSEE, recensement 2023). Parmi elles, 128 464 sont occupées par leur propriétaire, soit 84,6 %.

Ce parc est âgé : 54,4 % des maisons ont été construites avant 1971. La période 1946-1970 pèse 28,8 %, contre 20,3 % dans la région.

Au 27 septembre 2026, une maison en E, F ou G, construite depuis au moins 15 ans et occupée en résidence principale, peut entrer dans la rénovation d’ampleur. Le projet doit ensuite réunir : gain d’au moins deux classes, deux postes d’isolation, rendez-vous France Rénov’ préalable.

Le gaz domine, et cela change le calcul

Le gaz chauffe 59,1 % des maisons de l’échantillon DPE, devant l’électricité (32,7 %), le fioul (6,1 %) et le bois (1,9 %).

Au 27 septembre 2026, MaPrimeRénov’ Rénovation d’ampleur ne peut plus être accordée, depuis le 1er septembre, dans une maison qui conserve un chauffage au gaz. Les PAC hybrides à appoint fossile ne sont plus financées. Dans ces maisons au gaz, un projet global aidé passe donc par le remplacement de la chaudière. La pompe à chaleur air/eau est l’option qui garde les radiateurs à eau.

Pour les maisons chauffées à l’électricité, un tiers des DPE, la question est différente. Il s’agit de remplacer des radiateurs électriques, souvent par une pompe à chaleur air/air, et de traiter l’eau chaude avec un chauffe-eau thermodynamique.

Au 27 septembre 2026, le Coup de pouce « Chauffage » multiplie par 5 le volume de certificats d’économies d’énergie d’une PAC air/eau. Elle doit remplacer une chaudière au charbon, au fioul ou au gaz, en résidence principale. Depuis le 1er septembre 2026, le modèle doit être agréé par l’État.

Où poser l’unité extérieure, et ce que devient la meulière

Paris Terres d’Envol (Aulnay-sous-Bois, Le Blanc-Mesnil, Le Bourget, Drancy, Dugny, Sevran, Tremblay-en-France, Villepinte). Le PLUi approuvé le 7 juillet 2025 pose une règle commune : « Les climatisations et pompes à chaleur doivent être invisibles depuis l’espace public ». Sinon, l’unité va sur la façade non visible de la voirie, en toiture, ou dans un coffret. Le même règlement permet d’encadrer ou de refuser une isolation par l’extérieur pour des motifs architecturaux.

Grand Paris Grand Est (14 communes, dont Gagny, Livry-Gargan, Montfermeil, Noisy-le-Grand, Le Raincy et Villemomble). En zone pavillonnaire UC, le PLUi (version du 17 décembre 2024) dispose qu’« aucun édicule ou ouvrage technique ne doit être visible en façade sur rue ».

Une façade en meulière d’intérêt architectural ne peut pas être recouverte. Sur les bâtiments repérés, l’isolation par l’extérieur n’est admise que sur les façades non visibles de l’espace public. Sur les constructions existantes, elle est autorisée dans les marges de recul, hors emprise au sol si elle n’excède pas 30 cm par rapport au nu de la façade.

En pratique, dans les zones pavillonnaires de ces 22 communes, un devis qui place l’unité côté rue pose problème. Si l’installation modifie l’aspect extérieur et reste visible, une déclaration préalable est nécessaire. Pour Est Ensemble et Plaine Commune, nous n’avons pas relu les règlements sur ce point : consultez celui de votre PLUi avant de signer.

Monuments et site patrimonial

Le département compte 79 immeubles protégés au titre des monuments historiques, dont 17 à Saint-Denis. Sans périmètre délimité, les abords couvrent tout immeuble visible depuis le monument ou en même temps que lui, à moins de 500 m. Les travaux qui modifient son aspect extérieur sont soumis à l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France. Unité extérieure, conduit de fumée et isolation par l’extérieur sont concernés. Le seul site patrimonial remarquable du 93 est à Saint-Ouen-sur-Seine.

Chauffage au bois : tout le département en zone sensible

Les 39 communes figurent dans la zone sensible du plan de protection de l’atmosphère d’Île-de-France (arrêté du 9 janvier 2025). Les foyers ouverts y sont interdits, sauf en appoint ou agrément. Tout nouvel appareil doit être « performant » : rendement d’au moins 70 % et CO d’au plus 0,12 %, ou label Flamme Verte 5 étoiles. Un appareil d’appoint ne peut pas fonctionner quand les PM10 dépassent 50 µg/Nm³ sur 24 heures.

Un poêle à granulés reste possible, à condition que le modèle soit « performant » au sens de l’arrêté. Son usage en appoint s’arrête lors des épisodes de pollution.

Les aides propres au 93, au 27 septembre 2026

Métropole Rénov’ (Métropole du Grand Paris, toutes les communes du département). Elle finance des prestations intellectuelles, pas les travaux : diagnostic architectural et énergétique jusqu’à 1 000 € par maison, maîtrise d’œuvre jusqu’à 3 000 €, assistance complémentaire jusqu’à 500 €. Conditions : maison de plus de 15 ans occupée en résidence principale, projet visant un saut de deux classes, préqualifié par un conseiller France Rénov’. Le prestataire doit être affilié à Pass’Réno Habitat. Les demandes sont à déposer au plus tard le 30 septembre 2029.

Fonds habitat de Grand Paris Grand Est (14 communes de l’EPT, règlement 2025-2026). Il s’adresse aux maisons classées E, F ou G dont le dossier MaPrimeRénov’ Parcours accompagné a été accordé par l’Anah. Mon Accompagnateur Rénov’ dépose la demande, dans les 3 mois suivant l’accord. Après travaux, la maison doit atteindre au moins D avec un saut de deux classes. Les montants :

• 8 500 € pour les ménages très modestes ;
• 10 000 € pour les ménages modestes ;
• 6 000 € pour les ménages intermédiaires ;
• 4 500 € pour les ménages aux revenus supérieurs.

Le total des aides ne peut pas dépasser le coût TTC des travaux. La page de l’EPT, mise à jour le 4 septembre 2026, annonce une enveloppe de 2 M€ par an. Comme ce fonds suppose une rénovation d’ampleur, il suppose aussi, pour un dossier MaPrimeRénov’ accordé depuis le 1er septembre 2026, de ne pas garder le gaz.

Nous n’avons pas trouvé d’aide régionale directe au 27 septembre 2026 pour ces travaux. Pour situer votre ménage dans les barèmes nationaux, utilisez la vérification d’éligibilité.

Qui conseille, selon votre territoire

Le rendez-vous avec un Espace Conseil France Rénov’ est gratuit et obligatoire pour la rénovation d’ampleur. Chacun porte aussi Pass’Réno Habitat :

• Grand Paris Grand Est : SOLIHA Grand Paris ;
• Paris Terres d’Envol : ALEPTE ;
• Est Ensemble : ALEC-MVE ;
• Plaine Commune : ALEC Plaine Commune.

Faire une demande en Seine-Saint-Denis

Onze communes à la loupe

Les pourcentages de DPE portent sur l’échantillon des DPE de maisons de chaque commune.

Villemomble et Le Raincy ont les maisons les plus anciennes des onze communes : 50,7 % et 57,7 % d’avant 1946. Au Raincy, l’église Notre-Dame d’Auguste Perret, classée, et l’ancien parc du duc d’Orléans placent une partie de la ville dans des abords soumis à l’ABF.

Drancy et Le Blanc-Mesnil, deuxième et troisième parcs de maisons du département, ont environ 37 % de DPE de maisons en F ou G. Au Blanc-Mesnil, le PLUi recommande l’isolation par l’extérieur, sans dénaturer les meulières. À Drancy, 34,3 % des maisons ont été construites entre 1946 et 1970 ; l’isolation des combles est l’un des quatre postes d’isolation retenus en rénovation d’ampleur.

Aulnay-sous-Bois a le plus grand parc de maisons du 93, chauffées au gaz dans 66,6 % des DPE, avec la règle PLUi de l’unité invisible depuis la rue.

Tremblay-en-France est la commune où le fioul pèse le plus dans les DPE de maisons. C’est aussi là que les énergies « autres », bois inclus, chauffent le plus de résidences principales (12,6 %).

Villepinte a des maisons construites pour 48,5 % entre 1971 et 1990, chauffées à l’électricité dans 47,8 % des DPE. Noisy-le-Grand chauffe 52,7 % de ses résidences principales à l’électricité, contre 32,4 % dans le département.

Gagny et Livry-Gargan n’ont aucune notice Mérimée rattachée, mais la règle GPGE sur les façades sur rue s’applique en zone UC. Montfermeil, la plus pavillonnaire des communes de plus de 15 000 habitants (56,6 % de maisons), compte 3 monuments. Leurs abords peuvent toucher des maisons du centre (500 m, à vérifier à l’adresse sur l’Atlas des patrimoines).

Autour de la Seine-Saint-Denis

La Seine-et-Marne est limitrophe de Gagny et Montfermeil par Chelles, de Tremblay-en-France et de Noisy-le-Grand. Le Val-d’Oise touche Aulnay-sous-Bois et Villepinte par Gonesse. De l’autre côté de ces limites, les règles des PLUi et le fonds habitat décrits ici ne s’appliquent pas. Le Val-de-Marne, limitrophe de Noisy-le-Grand, relève comme le 93 de la Métropole du Grand Paris et de Métropole Rénov’.

Après votre demande

Vous décrivez votre maison, son chauffage actuel et votre code postal. Précisez votre EPT dans le message si vous le connaissez : l’emplacement possible de l’unité extérieure en dépend. La demande est transmise à des professionnels de la rénovation énergétique ; vous trouverez leur liste sur la page des professionnels destinataires. En envoyant votre demande, vous acceptez d’être contacté(e) par téléphone à son sujet par Eco Therme Cosmos et ses partenaires professionnels. Le service est gratuit et sans engagement.